Ипотекалық несие туралы аңыз бен ақиқат

Осы жылдың 5 наурызында парламент палаталарының біріккен отырысында президент “5 әлеуметтік бастама” жобасын таныстырды. Жаңа бастаманың бірі — «Әр отбасы үшін баспана алудың жаңа мүмкіндіктері». Бастама негізінде ипотекалық несие берудің «7 — 20 — 25» мемлекеттік бағдарламасы ұсынылды.

Тұрғын үй бастамасының экономикалық перспективасына қатысты деректерді тексеруге кіріспедік, алайда ипотекалық несиелендіруге байланысты тараған қателіктер туралы мақала дайындадық.

Төменде мақаланың мәтіндік нұсқасы

№ 1 аңыз: Ипотека рәсімдеу кезінде несие алушының табысы маңызды емес, өйткені сатып алынған пәтер банкке кепілдікке қойылады

Үкім — жалған

Ипотека арқылы пәтер алған кезде сатып алынған жылжымайтын мүлік кепілдікке қалдырылады, бұл қарыз алушының банк алдындағы міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз етудің бір түрі.
Дегенмен, банктің мақсаты — берген ақшаны қайтару емес, салынған ақшалай қаражаттан (яғни несие бойынша пайыз) пайда алу.

Сондықтан несие алушының кіріс деңгейіне белгілі бір талаптар қойылады.
Несие мөлшері клиенттің жалақысының мөлшеріне тікелей байланысты.
Банктің талабына сәйкес несие бойынша ай сайынғы төлемдердің мөлшері айлық табыстың 35–40 пайызынан аспауы керек.

№ 2 аңыз: Несие бойынша сатып алған пәтер банктің меншігінде болады

Үкім — жалған

Адамдардың кепілдік пен меншіктікті шатастыруына байланысты қателіктер туады.
Шындығында, ипотека арқылы сатып алынған пәтер банкке кепілдік ретінде беріледі.
Дегенмен, кепілдік — бұл несие алушының банк алдындағы міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз етудің бірден бір жолы. Іс жүзінде, несие алушы сатып алынған пәтердің иесі болады.

ҚР Азаматтық кодексінің 303-бабына сәйкес, ипотека – кепiлге салынған мүлiк кепiл салушының немесе үшiншi бiр жақтың иелiгiнде және пайдалануында қалатын кепiл түрi.

№ 3 аңыз: Бастапқы нарықтағы пәтерді сатып алу кезіндегі кепілдікке — сол сатып алынған құрылысы аяқталмаған пәтер жатады.

Үкім — жалған

Бұл мүлдем дұрыс емес. Пәтер меншік құқығымен тіркелгеннен кейін (Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес уәкілетті органға тиісті құқықтарды тіркегеннен кейін) ғана кепілдіктің нысаны бола алады.

№ 4 аңыз: Несие рәсімдеу тегін

Үкім — жалған

Өкінішке орай бұл шындық емес. Несие алушы ипотекалық несие алу кезінде біржолғы төлемдер үшін дайын болуы керек:

  • (қарыз бойынша сыйақы төлеуді есептемегенде) кредиттік комитеттің өтінішті қарауға төлемі (оң нәтижесіне кепілдігі жоқ);
  • ипотекалық объектіні (банктің бағалаушысы) тәуелсіз бағалау;
  • банк шотын ашу (несие сомасының 0,75-тен 1 пайызына дейін).
  • сатып алғаннан кейін сақтандыру сыйлықақыларын (шамамен несие сомасының 1,5–1,8 пайызы мөлшерінде) төлеу.

Жалпы, елеулі сома алынады, ал кейбір банктер оны бастапқы жарнаның сомасына бірден қосуды ұсынады.

№ 5 аңыз: Қарыз алушының барлық тәуекелдері сақтандырылған

Үкім — манипуляци

Бұл әдеттегі қате түсінік әрбір ипотекалық мәміле міндетті түрде сақтандырылады деген ұғыммен байланысты. Ипотекалық құралды қолдана отырып, пәтер сатып алған кезде банктер әдетте сақтандырудың мынадай түрлерін талап етеді: меншік құқығын (мүліктік құқық), мүлікті (яғни, пәтерді), қарыз алушының өмірі мен жұмыс қабілеттілігі. Барлық қарыздарды қарыз алушы төлейді.

Бұл жағдайда, шын мәнінде, қарыз алушының тәуекелдері сақтандырылмайды, бірақ сақтандыру жағдайы болған жағдайда барлық төлемдер банк пайдасына жасалады.

Қажет болса, қарыз алушы өзінің жеке тәуекелдерін сақтай алады, алайда ол үшін бөлек төлеуге тура келеді.

№ 6 аңыз: Ай сайынғы ипотекалық төлем пайыздың мөлшерін (банктің пайдасы) емес, негізгі борыш сомасын өтейді

Үкім — жалған

Бұл, аңызды егжей-тегжейлі сипаттау үшін несиенің өтелу кестесінің мазмұнымен танысу керек.
Несиені өтеу кестесі – банк несиелік келісімшартқа қосымша құжат. Кестеде, қарыз бойынша ай сайынғы төлемдер, әдетте, қарыз шартының мерзімінің басында әр төлемнің басым бөлігі несие өтінімін өтеуге, ал кішігірім бөлігі несие бойынша қарызды төлеуге арналған.

№ 7 аңыз: Банк кез келген уақытта қарыз алушыны ескертпей-ак пайыздық мөлшерлемені өзгерте алады

Үкім — жалған

Бұл банктік операцияға келесі заң ережелерімен тыйым салынады:

«Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы» заңның 39-бабы 2-тармағы — банктер, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдар банктік қарыз шартын жасасу күніне белгіленген қарызға қызмет көрсету жөніндегі комиссиялар мен тарифтердің мөлшерін және оларды есептеу тәртібін біржақты тәртіппен ұлғаю жағына өзгертуге құқылы емес.

ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңының 9-1 бабы — негізгі міндеттеменің және (немесе) ипотека шартының талаптарын өзгерту,  кепіл беруші мен кепіл ұстаушының (негізгі міндеттеме туралы шартқа және ипотека шартына қол қойған өзге-де адамдардың) негізгі міндеттеме туралы шартқа және ипотека шартына қосымша келісім жасасуы арқылы ресімделеді.

 «ҚР банктер және банк қызметі туралы» ҚР Заңының 5-1-бабы 2-тармағының 11) тармақшасында, 61-4-бабының 3 және 10-тармақтарында көзделген жағдайларды қоспағанда.

 

Журналист Factcheck.kz

Factcheck.kz