Мифы и правда об ипотечном кредитовании

    5 марта этого года на совместном заседании палат парламента президент презентовал проект «5 социальных инициатив». Одна из инициатив — «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». Инициатива представляет собой государственную программу ипотечного кредитования «7—20—25».

    Проверять факты касательно экономических перспектив жилищной инициативы мы не взялись, поскольку это поле будущего, но подготовили материал о распространённых заблуждениях связанных с ипотечным кредитованием.

    Ниже доступна текстовая версия материала

    Миф № 1: При оформлении ипотеки уровень доходов заемщика не играет роли, так как банк получает в залог квартиру

    Вердикт — ЛОЖЬ

    При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это один из способов обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком. Однако цель банка — вовсе не вернуть себе выданные деньги, а получить прибыль с вложенных денег (то есть — проценты по кредиту).

    Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера заработной платы клиента. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту может составлять не более 35–40 процентов от ежемесячного дохода.

    Миф № 2: при покупке квартиры в кредит она оказывается в собственности банка

    Вердикт — ЛОЖЬ

    Ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь один из способов обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком. На деле собственником купленной квартиры становится заёмщик.

    Статья 303 ГК РК. Ипотека — вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица

    Миф № 3: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

    Вердикт — ЛОЖЬ

    Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности (не раньше, чем после регистрации соответствующих прав в уполномоченном органе согласно законодательству РК).

    Миф № 4: оформление кредита это бесплатно

    Вердикт — ЛОЖЬ

    К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заёмщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Возможны следующие начальные расходы (без учета выплаты процентов по кредиту):

    • оплата за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата);
    • независимая оценка объекта ипотеки (оценщиком банка);
    • открытие счета в банке (примерно 0,75 до 1 процента от суммы кредита);
    • оплата страховых взносов (ориентировочно в размере 1,5–1,8 процента от суммы кредита), после покупки;

    Миф № 5: все риски заёмщика страхуются

    Вердикт — МАНИПУЛЯЦИЯ

    Это распространённое заблуждение связано с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры с использованием инструмента ипотеки банки обычно требуют следующие виды страхования: страхование титула (права собственности), имущества (то есть самой квартиры), а также жизни и трудоспособности заёмщика. Естественно, все расходы по страхованию несет заёмщик.

    При этом на самом деле страхуются не риски заёмщика, а риски банка.

    В случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заёмщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

    Миф № 6: Ежемесячная оплата по ипотеке в большей степени погашает сумму основного долга, чем процент от вознаграждения

    Вердикт — ЛОЖЬ

    Чтобы подробно расписать данный миф нужно ознакомиться с сущностью графика погашения займа.

    График погашения займа — приложение к договору банковского займа. В графике можно увидеть, что месячные платежи по займу обычно рассчитываются таким образом, что в начале срока действия договора займа большая часть каждого платежа идет на погашение вознаграждения за пользование займом, а меньшая на погашение суммы основного долга.

    Миф № 7: Банк может поменять ставку вознаграждения в любой момент без ведома заемщика

    Вердикт — ЛОЖЬ

    ЗРК «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» статья 39 пункт 2 —

    банки, организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций, не вправе в одностороннем порядке изменять в сторону увеличения установленные на дату заключения договора банковского займа размеры и порядок расчета комиссий и иных платежей по обслуживанию займа.

    ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества» Статья 9–1 —

    Изменение условий основного обязательства и (или) ипотечного договора оформляется путем заключения залогодателем и залогодержателем (иными лицами, подписавшими договор об основном обязательстве и ипотечный договор) дополнительного соглашения к договору об основном обязательстве и к ипотечному договору. За исключением случаев, предусмотренных в подпункте 11) пункта 2 статьи 5–1, пунктах 3 и 10 статьи 61–4 Закона Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан».


    Если лица, о которых идет речь в статьях factcheck.kz, или читатель не согласен с нашим вердиктом или доказательствами, после предоставления подтверждающей информации, редакция оставляет за собой право пересмотреть вердикт, приложив соответствующие материалы.

    Публикации сайта подготовлены при финансовой поддержке Фонда Сорос-Казахстан. Содержание данной публикации отражает точку зрения автора/ов, которая не обязательно совпадает с точкой зрения Фонда Сорос-Казахстан.